Rezolvarea situaţiei dreptului de proprietate asupra terenului aferent caselor cumpărate de foştii chiriaşi ai acestora, în condiţiile Legii nr. 112/1995, rămăsese o problemă de mare interes pentru cetăţeni, ce nu găsise până acum o rezolvare la nivelul municipiului Craiova, deşi, după anul 2000, mai multe municipii din ţară şi sectoare ale municipiului Bucureşti începuseră să adopte hotărâri prin care cetăţenii interesaţi îşi întregeau dreptul de proprietate asupra imobilului şi cu privire la terenul aferent casei. Consilierul local Bianca Predescu a reglementat această situaţie şi a întocmit un proiect de hotărâre în acest sens care este supus aprobării Consiliului Local Municipal Craiova, în şedinţa de joi.
În şedinţa ordinară a CLM Craiova, de joi, se află un proiect de hotărâre foarte important care priveşte vânzarea, fără licitaţie, a terenurilor cu destinaţie de curte, aferente construcţiilor cu destinaţia de locuinţe, cumpărate în condiţiile Legii nr. 112/1995. Sunteţi iniţiatorul acestui proiect, ce ne puteţi spune despre acest demers?
În anul 2012, când am propus un act de modificare de lege spre a fi însuşit de Parlament, cerându-se o situaţie existentă în ţară, s-a observat că erau unităţi administrativ-teritoriale în care aceste terenuri fuseseră deja vândute şi alte unităţi unde nu se intervenise în nici un fel, cum era Craiova. Asta m-a determinat ca să pun în discuţie această chestiune membrilor ISAR, care au fost de părere că situaţia terenurilor aferente construcţiilor cumpărate în condiţiile Legii nr. 112/1995 a devenit o problemă de interes local, ce rămâne de competenţa autorităţii deliberative constituită la nivelul oraşelor, municipiilor şi comunelor. În aceste condiţii, am decis să iniţiez un proiect de hotărâre spre a fi adoptat de CLM Craiova prin care să rezolvăm şi noi situaţia dreptului de proprietate al foarte multor persoane care veniseră la audienţe şi ne ceruseră de ani de zile să găsim o soluţie legală în privinţa lor.
Cum aţi pregătit acest proiect de hotărâre?
Pentru a-mi lămuri situaţia în care ne aflăm, aşa cum era şi firesc, a trebuit să determinăm voinţa legiuitorului în perioada de referinţă 1995-2001 şi, vă daţi seama, am discutat pe larg cu persoana cea mai avizată care, trebuie să o recunoaştem, în perioada 1990-2004, a iniţiat foarte multe dintre legile care stau la baza organizării societăţii actuale. Și, oricum, prin mintea căruia a trecut textul de lege al tuturor actelor normative adoptate de Parlament în acea perioadă. Vă daţi seama că este, evident, vorba de senatorul Ion Predescu, ulterior, până în 2013, judecător la Curtea Constituţională a României.
Din discuţiile purtate a rezultat că până în 2001 nu a fost o voinţă de a nu reglementa, ci practic o imposibilitate obiectivă de a interveni cu o normă generală în materie întrucât la data adoptării Legii nr. 112/1995 nu fusese încă reglementat regimul proprietăţii, ce a intervenit ulterior, prin adoptarea Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia. La data adoptării Legii nr. 112/1995 nu exista nici o evidenţă cadastrală clară, care ar fi permis să se dispună şi de proprietatea asupra terenului aferent locuinţelor, iar punerea în aplicare a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară s-a dovedit foarte greoaie. Cel puţin din aceste cauze obiective reglementarea vânzării terenurilor prin Legea nr. 112/1995 nu era posibilă. Pe de altă parte, în timp a devenit lipsit de interes pentru legiuitor să mai adopte o lege în acest domeniu, în măsura în care autorităţile locale dăduseră o rezolvare acestei probleme, interesele cetăţenilor găsindu-şi astfel o soluţionare legală. Pornind de la faptul că autorităţile locale găsiseră soluţii, care erau însă diferite de la o localitate la alta, nici nu se mai putea interveni cu o lege care ar fi perturbat şi mai mult ceea ce se rezolvase până atunci. Pe cale de consecinţă, nu avem în niciun caz o intenţie a legiuitorului de a-i lăsa pe oameni in perpetuu într-o stare neclară şi să beneficieze doar de un drept de folosinţă asupra terenului aferent casei, cu atât mai mult cu cât prin toată reglementarea adoptată după 1990 s-a urmărit întărirea proprietăţii în toate prerogativele sale. Văzând voinţa legiuitorului, văzând opinia profesioniştilor din administraţia publică din întreaga ţară, ţinând cont şi de cele constatate personal (în sensul că cei interesaţi ne cereau permanent să adoptăm o hotărâre prin care să lămurim situaţia dreptului de proprietate asupra terenurilor aferente caselor cumpărate în condiţiile Legii nr. 112/1995), dar ţinând cont şi de faptele negative, în sensul că, rămânând proprietară asupra terenului, autoritatea publică era obligată să intervină în litigiile purtate între diverşi proprietari ai unor astfel de case, care fie aveau litigii cu privire la amplasamentul gardului, utilizarea instalaţiilor de canalizare şi apă în curţi, dar nefiind proprietarii terenului-curte, în litigii era obligat să devină parte municipiul Craiova, ca persoană de drept privat.
Cum au procedat celelalte mari municipii în această situaţie?
Am studiat modul în care au dat o rezolvare colegii din ţară, cum sunt cei din Ploieşti, Sinaia, Timişoara, Cluj-Napoca şi Satu Mare. În principiu, sunt trei paşi care au fost realizaţi. În primul rând este hotărârea prin care se iniţiază această procedură prin care proprietarii caselor de locuit, cumpărate la Legea nr. 112/1995, pot să cumpere terenul aferent construcţiei. Este exact stadiul la care ne aflăm noi în prezent. Numai că, prin proiectul de hotărâre pe care l-am iniţiat şi îl supun aprobării în şedinţa ordinară de joi, am prevăzut toate elementele procedurii ulterioare, adică faptul că urmează a fi adoptat un regulament care va reglementa în detaliu toate formalităţile pentru a se finaliza această vânzare-cumpărare între municipiul Craiova şi particulari, cât şi existenţa unui contract-model ce urmează a fi încheiat în această procedură.
Dar la noi, la Craiova, pe ce principii aţi mers?
Spre deosebire de alte unităţi administrativ-teritoriale unde hotărârea privind vânzarea terenurilor era mai succintă şi privea doar această posibilitate şi dispunea ca procedura propriu-zisă, cât şi drepturile părţilor vor fi arătate printr-un regulament local, eu am preferat ca, în acest proiect de hotărâre, să fie arătate toate principiile ce stau la baza acestei proceduri, opt reguli generale. Are ca obiect de reglementare doar situaţia terenurilor aferente construcţiilor cumpărate în condiţiile Legii nr. 112/1995, urmând ca, dacă se impune, să fie adoptată ulterior o hotărâre distinctă privind alte situaţii juridice, dintre cele avute în vedere de alte consilii locale, cum este cazul apartamentelor cumpărate în condiţiile Legii nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie, şi altele. Este o procedură ce se desfăşoară la cererea celui interesat şi nu din oficiu. Priveşte terenul curte, aferent construcţiilor cumpărate în condiţiile Legii nr. 112/1995, care nu a fost restituit foştilor proprietari şi care a rămas la dispoziţia autorităţii locale, în domeniul privat al municipiului. Pot face obiectul vânzării către proprietari doar terenurile care nu au făcut niciodată obiectul unui litigiu sau cu privire la care s-a pronunţat o hotărâre irevocabilă privind regimul său juridic, proprietarul construcţiei care solicită cumpărarea terenului aferent fiind obligat să facă dovada dreptului de proprietate asupra construcţiei şi a situaţiei juridice arătată. Dacă imobilul construcţie este cumpărat pe apartamente, de persoane diferite, terenul poate fi cumpărat într-o cotă proporţională cu suprafaţa utilă a apartamentului, după cum aceştia se şi pot înţelege să îl cumpere în alte cote, conform voinţei lor. Preţul terenului este stabilit prin expertiză de evaluare. Vânzarea – cumpărarea terenurilor aferente construcţiilor cumpărate în condiţiile Legii nr. 112/1995 se face prin hotărâre de Consiliu local. Se instituie o Comisie cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente construcţiilor cumpărate în condiţiile Legii nr. 112/1995, în faţa căreia se va desfăşura întreaga procedură, după un Regulament adoptat tot de CLM Craiova, autoritate ce adoptă şi modelul contractului de vânzare – cumpărare.
Și-a asumat Executivul craiovean cele propuse în cuprinsul acestui proiect?
Aceste idei de bază le-am discutat iniţial cu colegii din Executivul local, în principal din cadrul direcţiilor Juridică şi Patrimoniu, care au fost de acord cu o astfel de reglementare cu atât mai mult cu cât, fiind cunoscute de la început toate drepturile şi obligaţiile părţilor, cetăţenii vor fi mult mai bine informaţi pentru dezbaterea publică ce va privi regulamentul privind procedura propriu-zisă de vânzare-cumpărare a acestor terenuri. Executivul a considerat că este util să fie supus dezbaterii publice care va avea loc în luna mai, întrucât, prin hotărârea prezentă, am fixat un termen de 30 de zile în care CL este obligat să adopte regulamentul privind procedura de vânzare a terenurilor cu destinaţia de curte, aferente construcţiilor cu destinaţia de locuinţe, cumpărate în condiţiile Legii nr. 112/1995 privind reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului. Aceluiaşi termen de 30 de zile este supusă şi hotărârea de adoptare a modelului de contract de vânzare-cumpărare ce se va încheia între persoanele solicitante, în calitate de cumpărători, şi municipiul Craiova, prin primar, în calitate de vânzător.
Ce prevederi anume se regăsesc în această iniţiativă?
În cuprinsul proiectului, am prevăzut şi categoriile de înscrisuri pe care cetăţenii interesaţi să cumpere aceste terenuri sunt obligaţi să le depună şi am prevăzut obligativitatea îndeplinirii formalităţii legale date de Codul de Procedură Civilă în vigoare de a depune toate înscrisurile „conform cu originalul”, în care solicitantul îşi asumă răspunderea autenticităţii celor dovedite cu înscrisuri depuse.
Pe de altă parte, observăm rezolvările date de alte municipii care au prevăzut plata preţului într-o singură tranşă, în momentul încheierii contractului. Personal, am propus să se ţină cont şi de posibilităţile financiare ale locuitorilor din zona noastră care ştim că nu este printre cele mai bogate din ţară şi am prevăzut posibilitatea preţului în trei rate, plătibile în cel mult un an de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, sub condiţia ca solicitantul să facă dovada lipsei veniturilor necesare plătii integrale a preţului într-o singură tranşă la încheierea contractului.
Cum v-aţi oprit la termenul de un an al achitării preţului la terenuri?
Am considerat că acest termen de un an este rezonabil şi satisface interesele ambelor părţi. Pe de o parte, cei interesaţi care pot plăti un avans de o treime din preţ la data încheierii contractului, având posibilitatea ca, în decurs de un an, fie să strângă suma necesară diferenţei de preţ, fie să facă un împrumut bancar, prin care să plătească diferenţa de preţ. „cel mult trei rate” însemnând că pot să plătească diferenţa de preţ în două rate dacă fac împrumutul bancar sau dacă nu fac împrumutul, de aceea am şi prevăzut eşalonarea în trei rate pe durata a 12 luni calendaristice. Pe de altă parte, nici municipiul Craiova nu este dezavantajat pentru că termenul de un an nu este atât de mare încât să fie afectat de o eventuală devalorizare. Consider că aceasta este o măsură socială adecvată zonei în care locuim.
Este un caz special al caselor compuse din mai multe apartamente, cu proprietari diverşi. Cum se va proceda?
Am prevăzut posibilitatea ca proprietarii apartamentelor să se înţeleagă între ei cu privire la cumpărarea terenului aferent şi în altă cotă decât cea dată de suprafaţa utilă a apartamentului. De exemplu, dacă sunt trei apartamente şi fiecare au o suprafaţă utilă în proporţie de o treime din construcţie şi avem un teren de 300 metri pătraţi, aferent casei, fie aceştia pot să cumpere câte 100 de metri pătraţi fiecare, fie dacă se înţeleg unul poate să cumpere 150 de metri pătraţi, altul 100 şi cel de-al treilea – 50 de metri pătraţi. Sau cum vor ei. Dar dacă nu există acordul proprietarilor apartamentelor, intervine regula suprafeţei utile a apartamentului. Vreau să mai spun că proiectul de hotărâre prevede şi obligativitatea suportării cheltuielilor cu operaţiunile de dezmembrare a terenului, acolo unde este cazul, şi cu întocmirea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în toate cazurile, municipiul Craiova nesuportând cheltuielile în acest sens. În această modalitate, proprietarii interesaţi îşi vor intabula la Cartea Funciară şi dreptul de proprietate asupra terenului, ţinând cont că până în prezent au putut intabula doar dreptului de proprietate asupra construcţiei. Chiar dacă sunt unic iniţiator al acestui proiect, el reprezintă rezultatul unei conlucrări cu executivul, aşa cum am spus, principiile de reglementare fiind discutate împreună cu ocazia mai multor întâlniri pe care le-am avut premergătoare depunerii proiectului de hotărâre.
Interviu realizat de LAURA MOŢÎRLICHE şi MARGA BULUGEAN
