În data de 13 ianuarie a.c., pe site-ul Ministerului Mediului, Apelor şi Pădurilor a fost postat proiectul Strategiei Naţionale a Locuirii, ce face acum obiectul derulării procedurii de evaluare de mediu. Deşi debutează optimist, documentul punctează perspectivele sumbre către care se îndreaptă România, dacă nu se iau măsuri urgente. Cea mai mare viteză de scădere a populaţiei din lume; numărul locuinţelor îl depăşeşte pe cel al familiilor; piaţa de închiriere de profil este, în cea mai mare parte, la negru şi nefiscalizată; fondul imobiliar se deteriorează rapid sunt câteva dintre semnalele de alarmă evocate în documentul oficial.
Mult trâmbiţată Strategie Naţională a Locuirii este, de câteva zile, publicată pe site-ul Ministerului Mediului, Apelor şi Pădurilor, în faza evaluării de mediu. Un document ce însumează 151 de pagini, cu explicaţii şi soluţii la gravele probleme din sectorul imobiliar, cu grafice şi date statistice relevante pentru a fotografia situaţia la zi.
O radiografie dureroasă a prezentului
După Bulgaria, România este cea mai săracă ţară din UE şi are cele mai scăzute condiţii de locuire. Se estimează că, până în 2050, rata de scădere a scădere a populaţiei din ţara noastră va ajunge la 15%, una dintre cele mai mari din lume. Întreţinerea necorespunzătoare şi gestionarea inadecvată a blocurilor – aşa-numitele clădiri multifamiliale vechi – duc la o deteriorare rapidă a întregului fond imobiliar. Locuinţele publice reprezintă doar 2% din fondul imobiliar şi sunt insuficiente, realitate reliefată din analiza listelor de aşteptare pentru închirierea locuinţelor sociale. Piaţa de închiriere de locuinţe este, în cea mai mare parte, la negru. Adică este nefiscalizată şi nereglementată. Criza financiară din perioada 2008-2010 a lovit puternic în sectorul de construcţii imobiliare, mulţi dintre dezvoltatori închizându-şi şantierele. Pe tot acest spectru de realităţi, încă greu de modificat, prin noua Strategie se doreşte ca, până în anul 2030, să se asigure accesul la condiţii de locuire pentru toate categoriile de persoane. Optimism cam exagerat, dacă ne gândim că din 1989 au trecut aproape trei decenii!
Tranzacţionăm şi acum ce s-a construit în secolul trecut
Despre vechimea fondului imobiliar din ţara noastră, în Strategia Naţională a Locuirii se precizează expres că, „în anul 1990, 85% din stocul de locuinţe din România era construit după anul 1945, reprezentând în prezent o provocare din punct de vedere al întreţinerii acestui fond consistent de clădiri aflate în proces de învechire. Cele mai multe clădiri rezidenţiale aflate în prezent în uz, în România, au fost construite în a doua jumătate a secolului XX. Perioada socialistă (1961-1980) a fost cea mai semnificativă pentru construcţia de locuinţe”. De remarcat că peste 10.000 de blocuri construite înainte de 1980 trebuie reparate la structură, acoperiş şi încălzire!
Locuinţele din mediul rural sunt mult mai problematice, spun autorii Strategiei. Aici, construcţiile de locuit sunt mai vechi decât cele din urban, mai toate fiind construite în intervalul 1946-1970. Cu mici excepţii, graţie investiţiilor din ultimii ani, locuinţele din rural sunt insalubre, fără acces la utilităţi şi folosesc, în continuare, mijloace de încălzire improvizate, care pun în pericol viaţa oamenilor.
Stăm prost şi la suprafaţa medie locuibilă
Pe lângă alţi indicatori, suprafaţa locuinţei oferă şi aceasta o imagine asupra calităţii locuirii, în ceea ce priveşte existenţa unui spaţiu util suficient la nivelul locuinţelor. În 2012, suprafaţa medie a unei locuinţe în UE era de 102,3 mp, iar în România de 46,9 mp, în timp ce în Cipru era de 156,4 mp.
În comparaţia cu suprafaţa medie locuibilă de 34 p pe persoană din Europa, România are o medie relativ scăzută: 20 mp pe persoană. La nivelul anului 2014, datele Eurostat pun România pe locul I în UE în privinţa ponderii populaţiei care nu deţine baie sau duş în locuinţă. Aproximativ 53% din populaţia României nu are locuinţele conectate la sistemele de canalizare.
Piaţa imobiliară îşi revine cu greu
Criza financiară mondială din 2008 a generat şi o scădere bruscă a ofertei de locuire în ţara noastră. Motiv pentru care Guvernul a decis să creeze programul „Prima Casă”, instrument prin care se oferă credite ipotecare în condiţii favorabile celor ce-şi cumpără pentru prima dată o locuinţă. Numai că, valoarea creditului nu depăşeşte, acum, circa 66.500 de euro, fapt ce direcţionează cumpărătorii tot către locuinţele vechi. Cu titlu de exemplu, unele bănci, cum este cazul BCR, acordă 66.500 euro în echivalent lei în cazul creditelor acordate pentru locuinţe noi, construite în baza autorizaţiilor eliberate după 22.02.2010 şi pentru locuinţele viitoare ce urmează să se construiască de către beneficiari individuali. Avansul minim este de 5%, termenul maxim este de 30 de ani.
În Craiova, anul trecut, Primăria municipiului a eliberat 61 de Autorizaţii de Construire imobil, din care doar 35 au vizat imobile cu mai multe de 2 nivele. Aşa se face că rata de construire a noilor imobile este mai mică de 1% din fondul imobiliar total.
Din capitolul codaşii…
Pentru că îi şade bine României să fie codaşa Europei, păi tot ultima ţară suntem şi la capitolul valoarea împrumuturilor pentru locuinţe pe cap de locuitor, situându-ne la valoarea de 623 euro. Ca exemple, Ungaria a ajuns la 2.106 euro, Polonia la 2.656 euro iar Regatul Unit la 32.844 euro! În octombrie 2013, Guvernul României a luat hotărârea ca toate creditele ipotecare prin „Prima Casă” să fie în lei şi nu în euro, tocmai în ideea de a proteja mai bine clienţii împotriva fluctuaţiilor de schimb valutar. Cazul francilor elveţieni e un exemplu, încă, actual. Aşa s-a ajuns ca, începând cu anul 2014, creditele ipotecare în lei să explodeze, pe fondul măsurilor de garanţie oferite în cadrul programului „Prima Casă”. Dar, companiile de construcţii şi imobiliare prezintă, în continuare cel mai mare risc de credit, potrivit Băncii Naţionale a României, care arată că rata creditelor neperformante din acest segment este de 23,9% în 2015. Cheltuielile cu forţa de muncă au crescut, odată că plecarea celor calificaţi în Occident sau în ţări din Golf. Tot un trend crescător au avut şi preţurile materialelor de construcţii. Cele două realităţi au tras în jos firmele de construcţii, cu consecinţele care se cunosc deja.
În concluzie, neputând ridica peste noapte nivelul de trai al populaţiei, Strategia Naţională a Locuirii are în vedere să reducă suprafeţele minimale (până la 15%) prevăzute în legislaţia în vigoare, exclusiv în locuinţele publice, oferind reducerea costurile de construcţie şi a cheltuielilor curente cu întreţinerea. De asemenea, se va reglementa instituirea unei singure categorii de locuinţe – Locuinţe publice – indiferent de folosinţă.
